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老舊電梯改造前，這幾點請做到心中有數(shù)！

發(fā)布時間：

2024-12-02 12:30

在之前的文章中，我們了解了五大電梯亟需改造的重要信號，比如：電梯使用年限超10年、電梯頻繁停機、運行明顯震動、電梯運行過程中迅速下行或上升等。

《5大信號：您乘坐的電梯該更新改造了！》

那么，如果對電梯進行改造升級，誰出錢？誰承接？施工周期如何？有無其他注意事項呢？今天這篇文章，一定對你有所幫助。

Q1：電梯改造費用，由誰買單？

老舊電梯改造方案

1.建筑的公共維修基金

商品房銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款一定比例向售房單位(開發(fā)商)交納維修基金。開發(fā)商代收的維修基金屬與全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。

根據(jù)建設(shè)部和財政部165號令《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。一般情況下，房屋維修基金由房地產(chǎn)行政主管機關(guān)代管，業(yè)主委員會成立以后，公共維修基金就會劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)力。

2.舊換新國家政策資金——發(fā)改委超長期國債支持

國家發(fā)展改革委、財政部印發(fā)《關(guān)于加力支持大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新的若干措施》，安排超長期特別國債大規(guī)模設(shè)備更新專項資金，加大對設(shè)備更新的支持力度，將支持范圍擴大到能源電力、老舊電梯等領(lǐng)域設(shè)備更新以及重點行業(yè)節(jié)能降碳和安全改造。

3.企事業(yè)單位的專項基金或者預(yù)算

企事業(yè)單位按規(guī)定提取、設(shè)置的有專門用途（為電梯改造更新）的凈資產(chǎn)。

4.地方政府特殊補貼

2024年3月，國務(wù)院印發(fā)《推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新行動方案》，在“加快建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新”部分明確提出，圍繞建設(shè)新型城鎮(zhèn)化，結(jié)合推進城市更新、老舊小區(qū)改造，以住宅電梯等為重點，分類推進更新改造。各地補助標(biāo)準(zhǔn)陸續(xù)出臺，以上海市為例，2024年4月，《上海市推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新行動計劃（2024-2027年）》提出：“滾動實施投入使用超過15年的老舊住宅電梯安全評估和分類更新改造”。

5.業(yè)務(wù)自籌資金、業(yè)主集資

例案例參考：在不同城市及性質(zhì)房屋電梯改造的資金來源構(gòu)成(項目均為新時達客戶）

1.上海某商業(yè)大廈

項目情況：5臺電梯大修改造

資金來源：業(yè)主集資大修，申報當(dāng)?shù)胤抗芫謱徍撕螅炁?，開始準(zhǔn)備施工，完工要核驗產(chǎn)品規(guī)格參數(shù)和尺寸等，并整體竣工驗收合格后，按照合同約定付款。

2.西安某公館

項目情況：4臺電梯大修改造

資金來源：開業(yè)主委員會提議更換電梯并展開公投，90%的業(yè)主同意4臺報修大修基金，當(dāng)?shù)胤抗芫执笮藁饘徍撕?，簽批同意出資遂公開招標(biāo)。中標(biāo)公司中標(biāo)后全款墊資，電梯施工驗收完畢后，大修基金管理中心會付款90%、預(yù)留10%的質(zhì)保金，當(dāng)質(zhì)保期到期將剩余資金再付清。

3.大連某小區(qū)

項目情況：48臺電梯大修改造

資金來源：70%來自建筑的公共維修基金，開工前支付50，驗收后支付40%；另外10%為業(yè)主自籌。

老舊電梯改造方案

Q2：電梯改造的價格貴嗎？

價格固然重要，但它絕不能成為衡量電梯改造的唯一或主要標(biāo)準(zhǔn)。畢竟，這是關(guān)乎家中妻子、兒女和老人的乘坐安全，或者是高頻接觸的使用場景。電梯作為國家以專門的特種設(shè)備安全法來管理的設(shè)備，其安全性應(yīng)該被放在首位考慮。

在上文也已提及：現(xiàn)在多數(shù)地區(qū)已經(jīng)明確，電梯改造資金可以從住宅專項維修資金中列支，或者根據(jù)相關(guān)管理規(guī)定由所有權(quán)人分?jǐn)?。同時，多地政府財政也給予補助，支持老舊電梯的改造。因此，在選擇產(chǎn)品和方案時，核心設(shè)備的口碑、適用性和耐久性才是關(guān)鍵。

Q3：電梯改造施工周期多長？

1.非耐用核心部件更換大修和改造

實際施工時間一般1-3日即可完成，另外包含特種設(shè)備開工申報，現(xiàn)場施工和監(jiān)管部門的施工驗收，一般總計需要3-7日，相對時間較短。

2.除耐用機械部件外的整體更新

實際實施時間約15-25日，包含報開工，現(xiàn)場施工和報驗收，但由于更換部件多，拆除和安裝工作量大，總計時間約三周左右，現(xiàn)場需要配合物料堆放地以及相應(yīng)管理措施，避免施工引發(fā)其他安全問題。

老舊電梯改造方案

Q4:合同簽署最重要的避坑注意點？

1.務(wù)必包含質(zhì)保期、保養(yǎng)服務(wù)等細(xì)節(jié)

電梯是需要長期維護保養(yǎng)的機電一體化設(shè)備。產(chǎn)品的質(zhì)保期、保養(yǎng)服務(wù)是簽署一份電梯更新改造合同重要組成部分，堅決不能只關(guān)注成交，對后期相關(guān)事宜必須重視。

2.務(wù)必包含安全措施等約定

無論是進行更新改造還是修理，現(xiàn)場施工的安全措施都必須到位。此外，對于噪音、粉塵以及物料堆放等方面的問題，也需要進行合理的約定和管理。

老舊電梯改造方案

Q5:合同簽署最重要的避坑注意點？

1.嚴(yán)格把關(guān)“看不見的”部件設(shè)備

除了轎廂等直觀可見的部件外，電梯的核心設(shè)備還涵蓋了電氣系統(tǒng)、主控系統(tǒng)、人機界面系統(tǒng)、線纜系統(tǒng)、門機系統(tǒng)以及井道輔助設(shè)備等多個方面。這些組成部分的質(zhì)量至關(guān)重要，直接關(guān)系到電梯的安全運行和使用壽命。

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